近日，國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布2020Q1房地產(chǎn)金融報告。報告指出，3月份房地產(chǎn)市場相對于2月份已經(jīng)開始回暖，延遲效應(yīng)開始顯現(xiàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)報復(fù)性消費仍需觀望。

　　報告顯示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場運行方面，商品住房銷售同比增速明顯下滑，房價漲幅整體回落，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)同比回落情形，租金價格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫存去化周期大幅上升。2020年二季度及之后房地產(chǎn)市場會隨著疫情穩(wěn)定以及線下銷售活動的恢復(fù)而逐漸回歸正常水平。

　　在房價方面，從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)來看，受疫情影響，2020年一季度新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格月度環(huán)比漲幅進一步回落，累計上漲僅為0.40%和0.10%。其中，受疫情影響，2月份新建住宅價格指數(shù)環(huán)比持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.10%，為2015年4月以來首次出現(xiàn)負(fù)值。

　　分城市層級看，2020年一季度，一線城市延續(xù)了去年的調(diào)控效果，新建商品住宅和二手住宅價格的基本穩(wěn)定，累計漲幅分別為0.60%和1.20%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為0.60%和0.20%；三線城市新建商品住宅和二手住宅價格累計漲幅分別為0.70%和0.20%，且在2月份出現(xiàn)環(huán)比比下跌的情況。

　　從3月的房價指數(shù)來看，70城中新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個，同比下降的城市有2個；二手住宅價格同比上漲超過10%的城市有2個，同比下降的城市有13個；有8個城市新建住房價格和12個城市二手住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下跌。

　　報告認(rèn)為，“房住不炒”是一項長期政策，中央層面防止房價過快上漲的基調(diào)不會轉(zhuǎn)變；但房價快速下跌亦會產(chǎn)生金融風(fēng)險和經(jīng)濟沖擊，在非常時期應(yīng)將地方政府層面的“因城施策”頂在前面，針對財政壓力較大城市采取對沖甚至小幅超調(diào)的政策，針對房價上漲較快城市（如深圳）應(yīng)堵住政策漏洞并嚴(yán)厲打擊各類投資投機行為。二線城市房價將繼續(xù)分化，那些在疫情中響應(yīng)快速、措施有力的東部城市房價也將上漲，其邏輯與一線城市一致。三四線城市預(yù)計上漲乏力，盡管地方政府有較強動力托市，但需求恐難以保持。

　　報告提示，2020年房地產(chǎn)市場有四個風(fēng)險點值得關(guān)注：第一，一線城市租金資本化率再次上升，房價泡沫重回脹大狀態(tài)；第二，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場需求下降以及庫存高企；第三，中小房企債務(wù)風(fēng)險以及帶來的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題；第四，三四線城市的房價問題所導(dǎo)致的地方政府償債壓力。

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